Le Droit de Propriété

Définition du droit de propriété

La propriété est définie par l’article 544 du Code civil Malagasy comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », dans les limites fixées par les lois et les règlements. Le droit de propriété possède trois caractéristiques essentielles :

Il est absolu. Le propriétaire est libre d’occuper son bien, de le louer pour en tirer un revenu ou encore de le céder au prix de son choix.
Il est exclusif. Un bien immobilier ne peut avoir qu’un seul propriétaire, sauf dans certains cas prévus par la loi tels que la mitoyenneté, l’indivision ou encore la copropriété des parties communes d’un immeuble.
Il est perpétuel. La propriété, une fois acquise, est conservée indéfiniment, jusqu’à la cession du bien ou au décès du propriétaire.

Le droit de propriété est un droit réel principal, c’est à dire qu’il est directement exercé par une personne sur un bien sans l’entremise d’une autre personne ce qui permet donc à son titulaire d’agir sur la chose.

C’est le droit le plus complet qu’une personne peut avoir sur une chose. Il comprend :

le droit d’user ou non de la chose (usus),
le droit d’en tirer des fruits (fructus)
le droit d’en disposer (abusus)

Le propriétaire d’un bien immobilier est donc en droit de l’occuper, de le louer ou encore de le vendre comme il le souhaite. Ce droit de propriété, de valeur constitutionnelle depuis la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 en France, est notamment encadré par le Code civil Malagasy largement inspiré par le Code Civile Français

NB : Le droit de propriété peut faire l’objet de démembrement qui confère à son titulaire une partie seulement des prérogatives du droit de propriété.
Les droits réels qui correspondent au démembrement du droit de propriété constituent également des droits réels principaux.

Les différents types de droits de propriété

En pratique, le droit de propriété n’est pas toujours absolu ou exclusif. Trois situations sont à distinguer :
La pleine propriété, l’usufruit et la nue-propriété

La pleine propriété : un droit absolu sur le bien

La « pleine propriété » constitue la forme juridique la plus traditionnelle, et correspond à la définition proposée plus haut. Le propriétaire détient simultanément l’ensemble des droits sur son bien, c’est-à-dire :

l’usus, qui est le droit d’utiliser et d’habiter le bien ;
le fructus, qui est le droit d’exploiter le bien (le louer et percevoir les loyers) ;
l’abusus, qui est le droit de disposer du bien (le vendre).

Le démembrement : Un droit de propriété partagé

Le « démembrement de propriété », à l’inverse, consiste à répartir les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) entre plusieurs personnes, avec :

un nu-propriétaire, qui possède les murs du bien immobilier et peut librement le céder (abusus), mais ne peut pas l’habiter ou l’exploiter ;
un usufruitier, qui ne possède pas le bien mais peut l’habiter ou le mettre en location (usus et fructus).

Tel est le cas :

– de l’usufruit (usus et fructus), le nu-propriétaire ayant l’abusus ;

– du droit d’usage et d’habitation qui donne à son titulaire le seul droit d’utiliser la chose. Par exemple, le conjoint survivant à un droit d’usage et d’habitation viager sur le logement familial, droit qu’il peut opposer aux personnes qui hériteront de ce logement

– des servitudes qui permettent au propriétaire d’un fonds (terrain, propriété, immeuble par nature) d’user de certaines prérogatives sur un fonds voisin (puisage, passage, etc.)

Une forme classique de démembrement de propriété est la vente en viager, qui permet au vendeur de renoncer à la nue-propriété de son bien tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.

Un autre droit réel principal est l’emphytéose qui est un droit de bail d’une durée comprise entre 18 et 99 ans (avec possibilité de renouvellement tacite).
Du fait de cette durée, l’emphytéose est considérée comme un droit réel alors que les baux ordinaires sont considérés comme créant un droit personnel entre le locataire et le bailleur.
Lire notre article sur le Bail Emphytéotique

Acquérir un droit de propriété

Les articles 711 et 712 du Code civil définissent les différentes méthodes d’acquisition d’un droit de propriété sur un bien immobilier. Il peut être obtenu :

par « accession », c’est-à-dire dans le cadre d’une succession pour cause de décès ou d’une transmission entre vifs (donation) ;
par acte notarial, à la suite d’une vente immobilière ou d’une décision de justice liée à un litige concernant la propriété d’un bien ;
par prescription acquisitive, lorsqu’un occupant sans droit ni titre se comporte en propriétaire, sans violence ou abus de droit, et au bout d’une période d’occupation de 30 ans.

Le titre de propriété est le document officiel qui atteste des droits détenus par une personne sur un terrain ou un immeuble. Il s’agit soit d’une copie de l’acte authentique de vente lorsque le bien a été acheté, soit d’une attestation immobilière lorsque le bien a été hérité. Dans les deux cas, ce document important peut vous être fourni par le notaire.